상가 묵시적갱신 (해지통보 후 3개월 기간 지나면 계약 종료)

상가 임대차 계약을 할 때, 계약 연장은 어떻게 이루어질까요? 계약갱신청구권과 묵시적갱신은 무엇이 다를까요? 이 두 가지 개념은 상가에서 사업을 운영하는 분들에게 매우 중요한 내용입니다. 이번 글에서는 계약갱신청구권과 묵시적갱신의 차이를 쉽게 설명하고, 각각의 특징을 살펴보겠습니다.

 

 

상가 묵시적갱신 (해지통보 후 3개월 기간 지나면 계약 종료)

 

계약갱신청구권이란?

 

계약갱신청구권은 임차인이 계약 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 연장해 달라고 요청할 수 있는 권리입니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 정당한 이유 없이 이 요구를 거절할 수 없습니다.

 

예를 들어, 임차인이 운영하는 카페가 잘 되고 있고, 더 운영하고 싶다면, 계약 만료 6개월 전에 임대인에게 계약 연장을 요청할 수 있습니다.

 

계약이 갱신되면, 갱신된 계약의 기간은 기존 계약 기간과 합쳐져 최대 10년까지 연장될 수 있습니다. 예를 들어, 처음 계약이 2년이었다면, 갱신 후에도 2년이 더 연장되어 총 4년이 됩니다. 단, 임대인을 위한 규정으로 보증금과 월세를 연 5%의 한도에서 인상할 수 있습니다.

 

묵시적갱신이란?

묵시적이란, 직접적으로 말이나 행동으로 드러내지 않고 은연중에 뜻을 내보이는 것을 의미합니다. 즉, 어떤 의사나 뜻을 명확하게 표현하지 않고, 상황이나 행동을 통해 자연스럽게 나타내는 것입니다. 묵시적갱신은 이러한 의미를 바탕으로, 계약이 만료된 후에도 임차인이 계속 상가를 사용하고, 임대인이 계약 종료 전에 거부하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 상황을 설명합니다. 

 

이때 중요한 것은 환산보증금입니다. 환산보증금은 보증금과 월세를 합쳐서 계산한 금액입니다. 이 금액이 9억 원을 넘는지 안넘는지에 따라서 적용되는 법이 다릅니다. 

 

따라서 자신이 임대하고 있는 상가의 환산보증금을 확인하는 것이 중요합니다. 계산 방법은 어렵지 않고 계산기를 사용할 수 있으니 아래 글을 참고해주세요. 

 

[환산보증금 블로그 글]

 

상가 임대차보호법에 따른 묵시적 갱신 (환산보증금 9억 이하)

 

환산보증금이 9억 원 이하인 경우, 즉 상가임대차보호법이 적용됩니다. 이 경우 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신 거절 통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않아야 합니다. 만약 이 통지를 하지 않는다면, 묵시적갱신이 이루어집니다. 이때 계약 기간은 항상 1년으로 설정됩니다.

 

예를 들어, 서울에 있는 한 레스토랑의 환산보증금이 8억 원이라면, 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 아무런 통지를 하지 않으면 자동으로 계약이 1년 더 연장됩니다.

 

임차인은 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있으며, 임대인은 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 즉, 임차인이 계약을 해지하고 싶다면 1개월 전에 통보해야 하고, 임대인은 6개월 전에 통보해야 합니다.

 

민법에 따른 묵시적갱신 (환산보증금 9억 초과)

 

환산보증금이 9억 원을 초과하는 경우, 즉 민법이 적용됩니다. 이 경우 묵시적갱신은 임차인이 계속 상가를 사용하고 있고, 임대인이 아무런 이의를 제기하지 않을 때 성립됩니다. 예를 들어, 한 상점의 환산보증금이 12억 원이라면, 임차인이 계속해서 상점을 운영하고 있고 임대인이 아무 말도 하지 않았다면, 기존 계약과 동일한 기간으로 자동 연장이 됩니다.

 

임차인과 임대인 모두 해지 통고를 할 수 있으며, 해지 통지는 각각 1개월 또는 6개월 후에 효력이 발생합니다. 즉, 임차인은 1개월 전에 통보해야 하고, 임대인은 6개월 전에 통보해야 합니다. 이는 상임법과의 주요 차이점입니다.

 

계약갱신청구권과 묵시적갱신의 차이점

구분	계약갱신청구권	묵시적갱신(환산보증금 9억 이하)	묵시적갱신(환산보증금 9억 초과)
권리 행사	임차인이 계약 연장을 요청함	임차인이 계속 사용하고 임대인이 통지를 하지 않음	임차인이 계속 사용하고 임대인이 통지를 하지 않음
법 적용	환산보증금과 관계없이 상가임대차보호법 적용됨	환산보증금 기준으로 상가임대차보호법 적용	환산보증금 초과 시 민법 적용
계약 기간	최대 10년까지 연장가능. 기존 계약과 동일한 기간으로 연장됨	항상 1년으로 설정되어 갱신됨	기존 계약과 동일한 기간으로 연장됨

 

결론

 

상가임대차보호법에서 계약갱신청구권과 묵시적갱신은 각각의 방식으로 임대차 계약의 연장을 다룹니다. 계약갱신청구권은 임차인의 요청에 따라 연장이 이루어지며, 묵시적갱신은 임차인이 계약 종료 후에도 계속 사용하고 임대인이 특별한 이의를 제기하지 않을 때 발생합니다. 이러한 차이를 이해하는 것은 상가 임대차 계약을 체결하고 관리하는 데 매우 중요합니다. 계약을 체결하기 전에 이 두 가지 개념을 명확히 이해하고, 자신의 권리를 보호하는 것이 필요합니다.

 

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