주택, 아파트를 구매할 때 얼마나 많은 세금이 발생하는지 고민해 보신 적 있으세요? 세금을 고려하지 않고 단순히 취득가액만을 생각했다가는 예산과 크게 달라져 당황스러운 적이 있을 겁니다. 실제로 취득가액의 100만 원 차이로 세율 구간이 달라지면서 취득세가 크게 차이가 나는 경우도 있습니다. 그러므로 부동산(아파트 등) 구매 시 취득세율을 아는 것은 매우 중요합니다. 이 글에서는 각 상황에 따라서 취득세율이 어떻게 달라지는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
주택의 범위
주택은 지방세법에 따라 정의되며, 주택법 제2조 1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장이나 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 포함합니다. 이에 따라 토지, 오피스텔, 사무실, 고시원, 기숙사 등은 주택에 해당하지 않으며, 이들에 대해서는 주택 취득세율이 적용되지 않습니다.
주택의 취득원인
주택의 취득 원인에 따라 세율이 달라지기 때문에 취득원인데 대해서 간단히만 알아보겠습니다. 주택 취득은 원시취득과 승계취득으로 구분됩니다.
1. 원시취득은 말 그대로 주택을 신축을 하여 소유권을 가지게 된 것을 의미합니다.
2. 승계 취득은 권리를 이전하여 소유권을 가지게 된 것을 의미합니다. 대부분의 부동산 거래는 승계취득으로 이루어집니다. 승계 취득은 다시 유상취득과 무상취득으로 나누어지는데, 어려운 의미는 아니고 매매를 통해서 소유권을 가지게 되면 유상취득, 상속이나 증여 등을 통해서 소유권을 가지게 되면 무상 취득이라고 합니다.
취득세율 - 원시취득
주택을 새로 짓거나 증축하는 경우를 원시취득이라고 합니다. 이 경우에는 항상 2.8%의 취득세율이 적용됩니다. 원시취득은 기존 주택 수와 관계없이 동일하게 2.8%의 취득세율이 적용되므로, 이를 잘 기억해 두시는 것이 중요합니다.
| 세금 종류 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 합계 |
| 세율 | 2.8% | 0.2% | 0.16% | 3.16% |
취득세율- 승계취득 중 유상취득
주택을 상속이나 증여가 아닌 유상으로 취득할 경우 적용하는 취득세율입니다. 주택 (아파트 등)을 매매할 때 가장 많이 고려하는 세율이나 잘 알아두는 것이 중요합니다. 여기에 농어촌 특별세와 지방교육세를 포함해 주면 됩니다.
부동산 취득세율 : 기본세율
| 취득금액 | 세율 | 취득세 |
| 1억 | 1% | 100만원 |
| 6억 | 1% | 600만 원 |
| 7억 | 1.67% | 1,169만 원 |
| 7.5억 | 2% | 1,500만 원 |
| 8억 | 2.33% | 1,864만 원 |
| 9억 | 3% | 2,700만 원 |
기본세율의 적용기준은 다음과 같습니다. 취득가액을 기준으로 3구간으로 나누어집니다.
1. 6억 원 이하 : 1% 의 기본세율 적용
2. 6억 ~9억 원 : 1%~2.99% 기본세율 적용
계산 공식 : (취득가 x 2/3 -3) x 0.01
3. 9억 원 초과 : 3%
주택(아파트 등) 기본세율 적용 예시
1. A 씨가 3억 원의 아파트를 구매하는 경우 (6억 원 이하 이기 때문에 1% 적용)
3억 원 x 1% = 300만 원 취득세 발생
2. B 씨가 7억 원의 아파트를 구매하는 경우 (6억 원 ~9 억 원 사이 구간이기 때문에 공식적용)
7.5억 원 x (7.5억 원 x 2/3 -3) x 0.01 = 1,500만 원
3. C 씨가 10억 원의 아파트를 구매하는 경우 (9억 원을 초과하여 3% 적용)
10억 원 x 3% = 3,000만 원
9억이 넘는 취득금액부터는 단일세율로 3%가 적용이 됩니다. 이는 9억에서 6억까지 1%를 적용하고 나머지 3억에 대한 부분을 다른 비율로 적용하는 것이 아니라 9억이 넘는 모든 금액의 취득금액에 3%의 단일세율로 계산을 하게 됩니다.
취득세율 : 기본세율과 중과세율
주택을 유상취득할 때는 모든 경우에 기본세율이 적용되는 것은 아닙니다. 상황에 따라 더 높은 세율인 중과세율이 부과될 수 있으며, 이는 특정 조건이나 요건에 해당하는 경우입니다. 이 때문에 많은 분들이 취득세율을 어렵게 느끼십니다. 주택을 구매하기 전에 이러한 내용을 잘 이해하는 것이 중요합니다. 아래 글에서는 각 상황에 따라 취득세율이 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다.
무주택자 주택 구입 시 취득세율
무주택자가 주택을 구입할 때 적용되는 세율은 기본세율로 조정대상지역의 여부와 상관없이 기본세율을 적용받습니다.
생애최초 주택 구입자 감면 혜택
1인 가구의 경우, 본인이 생애 최초 주택 구입자여야 하며, 배우자와 함께 거주하는 경우에는 배우자 또한 생애 최초 주택 구입자여야 합니다. 이 경우 최대 200만 원까지 취득세가 감면이 가능합니다. 단, 이는 주택 실거래가가 12억 원 이하인 주택에만 해당됩니다. 또한, 구입 후 3개월 이내에 반드시 전입해야 하며, 3년 이상 거주해야 하는 조건이 있습니다.
생애최초 취득세 감면조건과 신청방법 (추징과 실거주요건)
“생애 최초로 내 집을 마련할 때 받을 수 있는 혜택, 제대로 알고 계신가요?” “취득세 감면, 어떻게 신청할 수 있을까요?” 첫 주택 구입은 누구에게나 큰 일이지만 세금 관련 어려움이 많죠.
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1 주택자가 추가로 주택을 구매하여 2 주택이 되는 경우 취득세율
무주택자가 주택을 구입할 때는 조정대상지역 여부에 관계없이 기본세율이 적용됩니다. 그러나 두 번째 주택을 구입할 경우, 두 번째 주택의 위치가 중요합니다.
두 번째 주택이 조정대상지역이 아닐 경우
기본세율이 적용됩니다.
두 번 때 주택이 조정대상지역일 경우
취득세가 중과되어 세율이 8%까지 올라가 적용됩니다.
조정대상지역 확인( 조정대상지역 현황, 지정일 확인법)
부동산을 사고팔 때 세금과 대출 조건에서 조정대상지역인지 아닌지가 매우 중요하다는 이야기를 자주 듣지만, 구체적으로 어느 지역이 조정대상지역인지, 언제 지정되었고 해제되었는지를 꼼
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2 주택자가 추가로 주택을 구매하여 3 주택이 되는 경우 취득세율
조정대상지역이 아닌 경우
중과대상으로 8%의 세율이 적용됩니다.
조정대상 지역일 경우
조정대상 지역에서 주택을 구입하는 경우, 취득세가 중과되어 12% 세율이 적용됩니다.
조정대상지역 확인( 조정대상지역 현황, 지정일 확인법)
부동산을 사고팔 때 세금과 대출 조건에서 조정대상지역인지 아닌지가 매우 중요하다는 이야기를 자주 듣지만, 구체적으로 어느 지역이 조정대상지역인지, 언제 지정되었고 해제되었는지를 꼼
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취득세율 정리
구매하고자 하는 주택이 조정대상지역인지 비조정대상지역인지 확인하시면 됩니다.
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택 |
| 조정대상지역 | 1% ~ 3% | 8% | 12% | 12% |
| 비조정대상지역 | 1% ~ 3% | 1% ~ 3% | 8% | 12% |
기본세율 적용받는 경우 1% ~3%
1. 무주택자가 주택을 구매하는 경우
2. 1 주택자가 비조정대상지역에 두 번째 주택을 구매하는 경우
중과세율 8% 적용받는 경우
1. 1 주택자가 조정대상지역에 두 번째 주택을 구매하는 경우
2. 2 주택자가 비조정대상지역에 세 번째 주택을 구매하는 경우
중고세율 12% 적용받는 경우
1. 2 주택자가 조정대상지역에서 세 번째 주택을 구매하는 경우
2. 3 주택자가 비조정대상에서 네 번째 주택을 구매하는 경우
예시
1. 2 주택자인 A가 강남구(조정대상지역)에 세 번째 집을 구매하는 경우 (취득가액: 10억)
20억 원 x 12% = 2.4 억 원의 취득세
2. 2 주택자인 B 씨가 비조정지역에서 세 번째 집을 구매하는 경우 (취득가액 : 20억 )
20억 원 x 8% =1.6 억 원 취득세
다주택자가 취득세율 1%만 적용받는 경우
공시가격이 1억 원 이하인 주택을 구매할 경우, 기존 주택 수와 상관없이 취득세율 1%를 적용받게 됩니다. 이는 조정대상지역의 여부와 관계없이 적용되는 예외 사항입니다. 여기서 주의할 점은 기준이 되는 가격이 취득가격이 아닌 공시가격이라는 것입니다. 다만, 재개발지역의 주택은 공시가격 1억 원 이하의 예외가 적용되지 않으니 유의해야 합니다.
결론
부동산 구매 시 취득세율을 이해하는 것은 필수적입니다. 조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 세율이 달라지므로, 사전 정보 확보가 중요합니다. 공시가격 1억 원 이하의 주택을 구매하면 다주택자라도 1%의 낮은 세율이 적용되는 예외를 활용할 수 있습니다. 이러한 점을 고려해 세금 부담을 줄이고 합리적인 거래를 할 수 있도록 준비하는 것이 필요합니다.
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